¿Qué dicen los 135 artículos de la #LUC que serán sometidos a referéndum?: alquileres sin garantía (Parte II)

En este espacio semanal se detalla el contenido de los 135 artículos de la Ley de Urgente Consideración que serán sometidos a referéndum el 27 de marzo. Nos remitimos al texto de la ley, los comentarios de las comisiones a favor y en contra de la derogación y el análisis de técnicos que aplican la normativa a diario.

Comenzamos la segunda parte de este capítulo con el artículo 446, sobre “inspección ocular”. Tal como ocurre en otros sistemas de alquiler, en el proceso de desalojo por buen o mal pagador, el arrendador puede solicitar que se haga “una inspección judicial del inmueble arrendado” para verificar “el estado de conservación” del inmueble. “Se notificará al arrendatario el día y hora de la medida con dos días hábiles de anticipación”, agrega el texto. 

Texto del artículo 446:

(Inspección Ocular).- En los procesos de desalojo, sea por vencimiento del plazo o por mal pagador, el arrendador podrá promover en cualquier momento la realización de una inspección judicial del inmueble arrendado a los efectos de comprobar su estado de conservación, las mejoras efectuadas, los desperfectos existentes o para comprobar si el uso que se hace del inmueble cumple con los fines del contrato.

El Alguacil notificará al arrendatario el día y hora de la medida con dos días hábiles de anticipación.

Esta facultad de inspección también puede estar “reservada en el contrato”.

Texto del artículo 447:

(Inspección ocular pactada).- El arrendador que se hubiera reservado en el contrato la facultad de inspeccionar el inmueble, podrá solicitar en cualquier momento y sin expresión de causa la inspección ocular referida en el artículo anterior, la que se dispondrá en la forma allí indicada.

Por otra parte, la “inspección ocular como medida preparatoria”, refiere a situaciones “cuando en el contrato de arrendamiento no se hubiera acordado la facultad de subarrendar”, allí se podrá pedir una inspección ocular del inmueble “como medida preparatoria al proceso de rescisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento” de contrato. El objetivo aquí es verificar “los hechos que hacen presumir el subarrendamiento”.

Texto del artículo 448:

(Inspección ocular como medida preparatoria).- Cuando en el contrato de arrendamiento no se hubiera acordado la  facultad de subarrendar, se podrá solicitar como medida preparatoria al proceso de rescisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual, la inspección ocular de la finca sin noticia del arrendatario y como medida preparatoria. La finalidad de la medida será la verificación de  los hechos que hacen presumir el subarrendamiento. Se hará constar en el acta respectiva la información que suministren al respecto las personas que se encuentren en la finca y los vecinos.

Otro de los artículos refiere a la “entrega de la finca en caso de desocupación”. Cuando en el proceso de desalojo, el inmueble está vacío, se entrega directamente al arrendador dejando constancia del estado de conservación del bien. 

Texto del artículo 449:

(Entrega de la finca en caso de desocupación).- En el proceso de desalojo referido en el presente capítulo, cuando la finca se encontrara desocupada de bienes y personas, el Juez podrá otorgar la tenencia del inmueble al arrendador, dejando constancia del estado de conservación del bien.

También se establece la posibilidad de “iniciar el proceso ejecutivo” contra el arrendatario moroso, que deba el alquiler o pago de luz, agua u otros tributos. Esto implica iniciar el proceso de embargo por parte del arrendatario contra el inquilino, según lo establecido en el Código General del Proceso. Este proceso podrá hacerse en conjunto con el de desalojo o posteriormente, por separado, “luego de efectivizado el embargo promovido por el arrendador”.

Texto del artículo 450:

(Proceso Ejecutivo).- Incurso en mora el arrendatario en el pago del arriendo, consumos o tributos que fueran de su cargo, según las normas vigentes o pactadas en el contrato, el arrendador podrá iniciar el proceso ejecutivo establecido en los artículos 354 a 361 del Código General del Proceso.

Texto del artículo 451

(Acumulación de pretensiones).- El actor podrá acumular a la acción de desalojo la ejecutiva por cobro de arrendamientos, lo que podrá hacerse conjuntamente con la demanda de desalojo o posteriormente, formándose pieza por separado para su tramitación luego de efectivizado el embargo promovido por el arrendador.

Texto del artículo 452

 (Otras acciones).- La demanda de rescisión de contrato por incumplimiento, así como el reclamo de daños y perjuicios, cobro de multas y toda otra acción que tenga su origen en un contrato de arrendamiento regido por esta ley, se tramitará por proceso ordinario.

Hablamos ahora del lanzamiento, recordemos que esta es la instancia en la que se recurre a a fuerza a través de la presencia de un alguacil del Poder Judicial y si es necesario la Policía, cuando una persona se niega a dejar un inmueble. El artículo 453 establece que cuando una sentencia “declare rescindido cualquier contrato”, el arrendatario podrá “solicitar directamente el lanzamiento” dentro de los 15 días hábiles contados a partir de que se notifica al inquilino, “sin necesidad de tramitar previamente el juicio de desalojo”.

Texto del artículo 453:

(Lanzamiento).- Las sentencias pasadas en autoridad de cosa juzgada que declaren rescindido cualquier contrato que haya habilitado a una persona a ocupar un inmueble, darán derecho al actor a solicitar directamente el lanzamiento según el plazo establecido en los artículos 433 y siguientes de la presente ley, sin necesidad de tramitar previamente el juicio de desalojo.

Por otra parte, se establece que son los Juzgados de Paz con competencia territorial en el lugar de ubicación del inmueble, los que podrán resolver sobre estos asuntos. 

Texto del artículo 454:

(Competencia).- Serán competentes para entender en los procesos de desalojo, lanzamientos de inmuebles urbanos y juicios ejecutivos por cobro de arriendos que tengan por objeto cuestiones referidas en esta ley los Juzgados de Paz Departamentales del lugar de ubicación del inmueble, independientemente de la cuantía del asunto. Detectada la incompetencia, el Tribunal actuante remitirá el expediente al Tribunal competente en el estado en que se encuentre, el que continuará su tramitación.

Dos artículos refieren a la “legitimación activa”, y lo que se explica es que para “iniciar la acción de desalojo, no se requerirá acreditar el derecho de propiedad sobre la finca arrendada, bastando para acreditar la legitimación activa, que se acompañe con el contrato de arrendamiento o subarrendamiento o facsímil, con su autenticación de su fidelidad con el original por escribano. No será necesario acreditar por el arrendador o propietario”, que está al día en el pago de tributos nacionales o departamentales.

Texto del artículo 455:

(Legitimación activa. Acreditación).- Para iniciar la acción de desalojo no se requerirá acreditar el derecho de propiedad sobre la finca arrendada, bastando para acreditar la legitimación activa, que se acompañe el contrato de arrendamiento o subarrendamiento o facsímil, con autenticación de su fidelidad con el original por escribano. No será necesario acreditar por el arrendador o propietario encontrarse al día en el pago de cualquier tributo nacional o departamental.

Y “estarán legitimados activamente para iniciar las acciones” que se mencionan en la ley: “el arrendador o subarrendador”, “prominentes compradores con derecho posesorio sobre el inmueble”, ó “el acreedor anticrético, cuando por la mora del arrendatario”, se perjudique su derecho. El arrendatario podrá desinteresar al acreedor y quedará legalmente subrogado a éste. La anticresis refiere a otra modalidad de alquiler.

Texto del artículo 456:

(Legitimación activa. Legitimados).- Estarán legitimados activamente para iniciar las acciones referidas en la presente ley:

A) El arrendador o subarrendador.

B) Los promitentes compradores con derecho posesorio sobre el inmueble objeto de promesa.

C) El acreedor anticrético, cuando por la mora del arrendatario preexistente se perjudique su derecho. El arrendatario podrá desinteresar al acreedor y quedará legalmente subrogado a éste.

Respecto a las notificaciones, se establece que “los procesos de desalojo se notificarán por el alguacil del Poder Judicial o mediante notificación electrónica”.

Texto del artículo 457:

(Notificaciones).- Las providencias que se dicten en los procesos de desalojo se notificarán por el Alguacil de la Sede o mediante notificación electrónica en caso de haberse constituido domicilio electrónico. A solicitud del actor, el juez podrá autorizar la notificación notarial de las providencias que se dicten en los procesos de desalojo, salvo la providencia que dispone el lanzamiento, la que en todos los casos deberá ser notificada por el Alguacil de la Sede.

Texto del artículo 458:

(Normas complementarias y subsidiarias).- No serán de aplicación a los contratos de arrendamiento regulados por la presente ley las disposiciones del Decreto Ley N° 14.219, de 4 de julio de 1974, con excepción de los artículos 20, 57 y 60.  En todo lo no regulado por la presente ley serán de aplicación las disposiciones del Código Civil.

El último artículo de este capítulo, refiere a la “simulación de ausencia de garantías” y establece que en estos casos, el arrendador será multado por entre una y cinco veces el monto del arriendo mensual. Esta multa beneficiará al arrendatario que fue perjudicado en esta simulación.

Texto del artículo 459:

(Simulación de ausencia de garantías).- El arrendador que simulase la ausencia de garantías a efectos de ampararse en la presente ley, será pasible de una multa, que el Juez fijará entre una y cinco veces el monto del arriendo mensual, según el procedimiento establecido en el inciso quinto del artículo 38 del Decreto-Ley N° 14.219, de 4 de julio de 1974, en lo pertinente. El producido de la multa beneficiará al arrendatario.