¿Qué dicen los 135 artículos de la #LUC que serán sometidos a referéndum?: alquileres sin garantía (parte I)

En este espacio semanal se detalla el contenido de los 135 artículos de la Ley de Urgente Consideración que serán sometidos a referéndum el 27 de marzo. Nos remitimos al texto de la ley, los comentarios de las comisiones a favor y en contra de la derogación y el análisis de técnicos que aplican la normativa a diario.

Si bien se propone derogar 34 artículos de la LUC vinculados al régimen de arrendamiento sin garantía, esto no incluye eliminar este sistema, sino que se propone quitar los textos vinculados a mecanismos de desalojo de inquilinos. 

Comenzamos por el artículo que define las causales de desalojo. Allí se aclara que mientras el contrato de alquiler está vigente, solo puede echarse a un inquilino en caso de ”malos pagadores, inmuebles expropiados o fincas ruinosas”. El plazo de desalojo no podrá ser más de 45 días “y el plazo de lanzamiento será de 15 días”, según indica la ley. El “lanzamiento”, es cuando se recurre a la fuerza para sacar a una persona del lugar, recurriendo a la Policía, si el intimado se niega a hacerlo.

Texto del artículo 426:

 (Causales de desalojo).- Durante la vigencia del plazo contractual de arrendamiento no podrá deducirse acción de desalojo, excepto por las siguientes causales: 

A) Arrendatarios malos pagadores.

B) Inmuebles expropiados.

C) Fincas ruinosas cuyo estado apreciara el juez previa inspección ocular e informe pericial de la autoridad departamental o del Cuerpo Nacional de Bomberos, según corresponda. El plazo de desalojo no podrá exceder de cuarenta y cinco días. El plazo de lanzamiento será de quince días.

Respecto al pago de consumos, gastos comunes u otros servicios accesorios al inmueble como tributos municipales, por ejemplo, “serán de cargo del arrendatario, salvo” que llegue a un acuerdo con el arrendador y eso se aclare en el contrato de alquiler. Si el inquilino no paga y el arrendatario debe pagar dos o más mensualidades de estos tributos, la deuda se cobrará junto con el alquiler “y su falta de pago tendrá los mismos efectos que la del alquiler mismo”. Se exceptúan dentro de esto, los gastos por reparaciones o mejoras realizadas en el inmueble.

Texto del artículo 427:

(Pago de consumos, gastos comunes u otros servicios accesorios a la locación).- El pago de los consumos, gastos comunes o servicios accesorios a la locación, serán de cargo del arrendatario, salvo pacto expreso en contrario en el contrato de arrendamiento.

   Cuando ante la falta de pago del arrendatario, el arrendador haya pagado dos o más mensualidades de tributos nacionales, departamentales, consumos, gastos comunes u otros servicios accesorios, cuyo pago se haya establecido en la ley o en el contrato a cargo del arrendatario, la deuda se reputará indivisible con el alquiler y su falta de pago tendrá los mismos efectos que la del alquiler mismo. Quedan exceptuados de lo dispuesto en esta norma los gastos provenientes de las reparaciones o mejoras realizadas en el inmueble, las que continuarán rigiéndose por lo establecido en el Código Civil o el Decreto-Ley N° 14.219, de 4 de julio de 1974, según corresponda.

Por otra parte, se aclara que “serán absolutamente nulas las cláusulas de contratos (...) que establezcan”: “la renuncia anticipada a los plazos de desalojo y lanzamiento establecidos en esta ley”, el aumento del alquiler “o su pago por adelantado a regir una vez vencido el plazo del contrato. El precio abonado por el último mes de arriendo del plazo contractual, será el que corresponderá al plazo de desalojo y lanzamiento”. Y en caso de haber cláusula de multa por no entregar el inmueble al vencerse el contrato, la sanción económica no podrá ser superar el monto equivalente a cinco cuotas de alquiler.

Texto del artículo 428:

(Cláusulas nulas).- Serán absolutamente nulas las cláusulas de los contratos de arrendamiento o subarrendamiento que establezcan directa o indirectamente:

A) La renuncia anticipada a los plazos de desalojo y lanzamiento establecidos en esta ley.

B) La elevación del alquiler o su pago por adelantado a regir una vez vencido el plazo del contrato. El precio abonado por el último mes de arriendo del plazo contractual será el que corresponderá al plazo de desalojo y lanzamiento.

C) Multa por falta de entrega al vencimiento del plazo contractual cuyo monto sea cinco veces superior al valor del arriendo.

Cuando el “desalojo es por vencimiento del plazo” (429 y 430), pero el inquilino era buen pagador, esto se tramitará por el proceso de estructura monitoria.

Texto del artículo 429:

 (Desalojo por vencimiento del plazo).- El desalojo del arrendatario buen pagador por vencimiento del plazo se tramitará por el proceso de estructura monitoria.

Texto del artículo 430:

   (Trámite del proceso de desalojo por vencimiento del plazo. Verificación de cumplimiento de requisitos. Plazo de desalojo).- Presentada la demanda de desalojo por vencimiento del plazo, la Sede verificará que el contrato de arrendamiento reúna los requisitos establecidos en el artículo 421 de la presente ley, para encontrarse comprendido dentro del ámbito de aplicación de la misma. Comprobado el cumplimiento de tales requisitos, el Juez decretará el desalojo del inmueble, con plazo de treinta días contados desde el día siguiente al de la notificación de la sentencia al arrendatario.

Se podrán citarse “excepciones”, el inquilino tendrá seis días hábiles para poder oponer alguna de las excepciones dispuestas en el Código General del Proceso como: algún error en la forma de presentar la demanda, incapacidad, prescripción, entre otros. “Y la de falta de cumplimiento de los requisitos establecidos” en la LUC para aplicar este mecanismo de alquiler. La Justicia podrá rechazar “cualquier otro escrito o solicitud que a su juicio, tenga una finalidad dilatoria, salvo aquellas que puedan producir nulidad total o parcial del proceso a criterio del Tribunal”.

Texto del artículo 431:

  (Trámite del proceso de desalojo por vencimiento del plazo. Citación de excepciones).- En el mismo decreto que se dispone el desalojo se citará al arrendatario de excepciones por el plazo de seis días hábiles. El arrendatario podrá oponer exclusivamente las excepciones establecidas en el artículo 133 del Código General del Proceso y la de falta de cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 421 de la presente ley.

   El Juez rechazará sin sustanciar cualquier excepción que no sea de las previstas en el inciso anterior. El Tribunal también rechazará sin sustanciar cualquier otro escrito o solicitud que a su juicio tenga una finalidad dilatoria, salvo aquellas que puedan producir la nulidad total o parcial del proceso a criterio del Tribunal.

El propietario podrá contestar a estos descargos. Luego se seguirá con el proceso de desalojo. “Sólo será apelable la sentencia definitiva que acoja o rechace las excepciones opuestas”.

Texto del artículo 432:

  (Trámite del proceso de desalojo por vencimiento del plazo. Traslado de excepciones).- De las excepciones opuestas por el arrendatario, se dará traslado al arrendador por el plazo de seis días hábiles. Contestadas o no las excepciones se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 353 y siguientes del Código General del Proceso. Solo será apelable la sentencia definitiva que acoja o rechace las excepciones opuestas. Contra las demás providencias dictadas en el proceso, entre ellas la que rechaza las excepciones sin sustanciar, solo cabe recurso de reposición.

Respecto al “lanzamiento”, el arrendador podrá solicitarlo vencido el plazo del proceso de desalojo, cuando ya sea cosa juzgada, si el arrendatario no cumple con la entrega del inmueble voluntariamente. Allí es cuando se recurre a un alguacil del Poder Judicial, que deberá realizar efectivo esto dentro de los 15 días hábiles contados a partir de la notificación al arrendatario. Instancia que puede incluir la intervención policial si la persona se niega a irse.

Texto del artículo 433:

 (Trámite del proceso de desalojo por vencimiento de plazo. Lanzamiento).- Pasada en autoridad de cosa juzgada la providencia de desalojo y vencido el plazo del mismo, el arrendador podrá solicitar en cualquier momento el lanzamiento del arrendatario que no hubiera cumplido con la entrega del inmueble voluntariamente. El lanzamiento lo hará  efectivo el Alguacil dentro de los quince días hábiles contados a partir de que sea notificada al arrendatario la providencia que lo dispone.

Este lanzamiento, podrá “prorrogarse por una sola vez siempre que la solicitud se presente con dos días hábiles de anticipación al día fijado para el lanzamiento”. El Juez del caso accederá cuando considere que “se justifique fehacientemente por el arrendatario la existencia de una causa de fuerza mayor y no podrá ser por un plazo mayor a los siete días hábiles”, que se computarán desde el día siguiente a resuelta esta prórroga. Allí se fijará también el nuevo día y hora de lanzamiento.

Texto del artículo 434:

(Trámite del proceso de desalojo por vencimiento del plazo. Prórroga de lanzamiento).- El plazo del lanzamiento podrá ser prorrogado por una sola vez siempre que la solicitud de prórroga se presente con dos días hábiles de anticipación al día fijado para el lanzamiento. La prórroga solo será concedida cuando a criterio del Juez competente se justifique fehacientemente por el arrendatario la existencia de una causa de fuerza mayor y no podrá ser por un plazo mayor a los siete días hábiles, los que se computarán a partir del día siguiente de dictada la providencia que dispone la prórroga y fija el nuevo día y hora del lanzamiento. Será de carga del solicitante de la prórroga el comparecer a los estrados a tomar conocimiento del resultado de su petición, no siendo de aplicación lo establecido en el artículo 86 del Código General del Proceso.

El artículo 435 dispone que no se puede presentar un recurso luego de esta instancia de lanzamiento y su posterior prórroga.

Texto del artículo 435:

(Trámite del proceso de desalojo por vencimiento de plazo. Irrecurribilidad).- La providencia que disponga el lanzamiento, así como la que acoja o rechace la solicitud de prórroga y disponga el lanzamiento una vez vencido el plazo de prórroga, no podrá ser objeto de recurso alguno.

Por otra parte, se aclara que “durante el plazo de desalojo, el arrendatario buen pagador deberá continuar cumpliendo con el pago del arriendo, consumos y tributos a su cargo. La mora en el cumplimiento de estas obligaciones lo convertirá en mal pagador, mutando el plazo de desalojo de buen a mal pagador. Salvo que el plazo de desalojo por buen pagador, aún pendiente, sea menor que el plazo de desalojo por mal pagador”.

Texto del artículo 436:

(Pago de arriendos, consumos, servicios y tributos durante  procesos de desalojo y lanzamiento. Mutación).- Durante el plazo de desalojo el arrendatario buen pagador deberá continuar cumpliendo con el pago del arriendo, consumos y tributos a su cargo. La mora en el cumplimiento de estas obligaciones lo convertirá en mal pagador, mutando el plazo de desalojo de buen pagador en mal pagador, salvo que el plazo de desalojo por buen pagador, aún pendiente, sea menor que el plazo de desalojo por mal pagador.

El Poder Ejecutivo argumentó al crear estas condiciones, que los cambios buscan beneficiar a quienes tienen problemas para acceder a un alquiler por falta de garantías.

Si hablamos del desalojo por mal pagador en los alquileres sin garantía, la LUC establece que un inquilino será moroso si no paga el alquiler “dentro del plazo de tres días hábiles, contados desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que en el contrato se hubiera pactado la mora automática. La intimación de pago podrá efectuarse por telegrama colacionado. Las costas y costos de la primera intimación serán de cargo del arrendador pero las ulteriores, serán de cargo del arrendatario y deberán abonarse con el pago del arriendo. Estos montos no podrán superar el 20% de la suma intimada”. 

Se podrá también rescindir el contrato de alquiler si el arrendatario no paga los gastos comunes ó servicios accesorios.

Texto del artículo 437:

  (Desalojo por mal pagador).- Vencido el plazo pactado para el pago sin que este se haya hecho efectivo, el arrendador podrá intimar el pago al arrendatario.

   Se considerará incurso en mora el arrendatario que no pague el arrendamiento dentro del plazo de tres días hábiles contados desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que en el contrato de arrendamiento se hubiere pactado la mora automática. La intimación de pago podrá efectuarse por telegrama colacionado. Las costas y costos de la primera intimación serán de cargo del arrendador; los de las ulteriores intimaciones serán de cargo del arrendatario y deberán abonarse de forma indivisible con el pago del arriendo. Las costas y costos de la intimación en ningún caso podrán superar el 20% (veinte por ciento) de la suma intimada, incluyendo impuestos que graven la actividad profesional. Sin perjuicio de lo dispuesto anteriormente, la omisión contumaz en el pago puntual de los arrendamientos, servicios accesorios, gastos comunes, consumos e impuestos a cargo del arrendatario, será causal de rescisión del contrato de arrendamiento.

En esta instancia, el propietario del inmueble podrá iniciar el proceso de desalojo por mal pagador. 

Texto del artículo 438:

(Desalojo por mal pagador. Mora y proceso de estructura monitoria).- Incurso en mora el arrendatario, el arrendador se encontrará habilitado a iniciar el proceso de desalojo por mal pagador, el que se tramitará por un proceso de estructura monitoria.

Presentada la demanda, la sede judicial verificará que el contrato se haya realizado cumpliendo los requisitos de la LUC y comprobado esto, el juez decretará el desalojo del mal pagador con plazo de seis días hábiles contados desde el día siguiente al de la notificación de la sentencia.

Texto del artículo 439:

(Desalojo por mal pagador. Admisibilidad. Plazo).- Presentada la demanda de desalojo por mal pagador, la Sede verificará que el contrato de arrendamiento reúna los requisitos establecidos en el artículo 421 de la presente ley, para encontrarse comprendido dentro del ámbito de aplicación de la misma. 

Comprobado el cumplimiento de tales requisitos, el Juez decretará el desalojo del mal pagador, con plazo de seis días hábiles contados desde el día siguiente al de la notificación de la sentencia al arrendatario.

Al igual que en el caso del buen pagador, se pueden presentar excepciones para evitar el desalojo, dentro de los seis días hábiles de recibida la notificación. 

No se admitirá el pago parcial de la deuda como forma de evitar el desalojo y se rechazará también “toda excepción de pago que no sea acompañada con probanza documental que demuestre fehacientemente el pago del arriendo y cualquier otro escrito que a su juicio” busque dilatar los plazos legales.

El propietario del inmueble tendrá otros seis días hábiles para analizar estos descargos y podrá presentar su respuesta. 

Texto del artículo 440:

(Desalojo por mal pagador. Citación de excepciones).- En el mismo decreto que se dispone el desalojo se citará al arrendatario de excepciones por el plazo de seis días hábiles. El arrendatario podrá oponer exclusivamente las excepciones establecidas en el artículo 133 del Código General del Proceso, la de falta de cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 421 de la presente ley, y la excepción de pago. No se admitirá la excepción de pago parcial. 

   El Tribunal relevará las excepciones opuestas con especial diligencia y celeridad, y rechazará sin sustanciar toda excepción que no fuere de las enumeradas en el inciso anterior, o que no se opusiere en forma clara y concreta, cualquiera sea el nombre que el arrendatario les diere, o que no se acompañare con medios probatorios suficientes. El Tribunal también rechazará sin sustanciar toda excepción de pago que no sea acompañada con probanza documental que demuestre fehacientemente el pago del arriendo y cualquier otro escrito o solicitud que a su juicio tenga una finalidad dilatoria.

Texto del artículo 441:

   (Desalojo por mal pagador. Traslado de excepciones).- De las excepciones opuestas por el arrendatario, se dará traslado al arrendador por el plazo de seis días hábiles. Contestadas o no las excepciones se seguirá el procedimiento establecido en los artículos 353 y siguientes del Código General del Proceso. Solo será apelable la sentencia definitiva que acoja o rechace las excepciones opuestas. Contra las demás providencias dictadas en el proceso, entre ellas la que rechaza las excepciones sin sustanciar, solo cabrá recurso de reposición.

Vencidos ambos plazos y resuelto el desalojo, el arrendador podrá solicitar el lanzamiento si quien alquila, no entregó aún el inmueble. También podrá prorrogarse el lanzamiento por una única vez bajo las mismas condiciones que el buen pagador.

Texto del artículo 442:

(Desalojo por mal pagador. Lanzamiento).- Pasada en autoridad de cosa juzgada la providencia de desalojo y vencido el plazo del mismo, el arrendador podrá solicitar en cualquier momento el lanzamiento del arrendatario que no hubiera cumplido con la entrega del inmueble voluntariamente. El lanzamiento lo hará efectivo el Alguacil dentro de los cinco días hábiles contados a partir de que sea notificada al arrendatario la providencia que lo dispone.

Texto del artículo 443:

   (Desalojo por mal pagador. Prórroga de lanzamiento).- El plazo del lanzamiento podrá ser prorrogado por una sola vez siempre que la solicitud de prórroga se presente con dos días hábiles de anticipación al día fijado para el lanzamiento. La prórroga solo será concedida cuando a criterio del Juez competente se justifique fehacientemente por el arrendatario la existencia de una causa de fuerza mayor y no podrá ser por un plazo mayor a los cinco días hábiles, los que se computarán a partir del día siguiente de dictada la providencia que dispone la prórroga y fija el nuevo día y hora del lanzamiento. Será de carga del solicitante de la prórroga el comparecer a los estrados a tomar conocimiento del resultado de su petición, no siendo de aplicación lo establecido en el artículo 86 del Código General del Proceso.

Texto del artículo 444:

   (Lanzamiento en desalojo por mal pagador. Irrecurribilidad).- La providencia que disponga el lanzamiento, así como la que acoja o rechace la solicitud de prórroga y disponga el lanzamiento una vez vencido el plazo de prórroga, no podrá ser objeto de recurso alguno.

Finalmente, “los juicios de desalojo contra malos pagadores quedarán clausurados si dentro del plazo para oponer excepciones, el inquilino consignara la suma adeudada más el 60% de esa suma como pago de los intereses, tributos y costos devengados. El arrendatario o subarrendatario se beneficiará una sola vez con la clausura del respectivo juicio”, aclara el artículo 445.

Texto del artículo 445:

(Lanzamiento en desalojo por mal pagador. Clausura).- Los juicios de desalojo contra malos pagadores quedarán clausurados si dentro del plazo para oponer excepciones, el inquilino consignara la suma adeudada más el 60% (sesenta por ciento) de esa suma como pago de los intereses, tributos y costos devengados. El arrendatario o subarrendatario se beneficiará una sola vez con la clausura del respectivo juicio.